今、不動産投資マーケットで何が起きているのか。。。。

ご存じのように、個人向けのアパート・マンション融資は、
引き締め傾向が続いているわけですが、
では、今、不動産投資マーケットで何が起きているのでしょうか。。。

一口に、不動産投資マーケットといっても、
様々なジャンルがあるのですが、
今日は、プレイヤーという切り口で、
個人不動産投資家をプレイヤーの中心とするマーケットと、
プロ(不動産業者、不動産ファンド、機関投資家など)をプレイヤーの中心とするマーケット
2つに分けて、状況を分析してみたいと思います。

主に一棟物件で、個人といっても会社員属性の方に関してです。
買取転売業者さん、三為業者さんなどの不動産業者(プロ)の中で、
こうした個人投資家を出口としているところは、
ここでは、個人マーケットの中に含みます。

近年、地主や資産家ではない一般の会社員等の間で、不動産投資がブームとなり、
いわゆる「サラリーマン不動産投資家」が急増していたわけですが、
2016年の9月、金融庁が不動産向け貸出(個人 向け アパマンローン含む)
の増加について、「今後の動向について注視が必要」と指摘し、
日銀も2017年4月に「地域によっては賃貸住宅の空室率が高まっており、
これまで以上に入口審査や中間管理の綿密な実施が重要」と警鐘を鳴らし始めた影響で、
2017年に入ってから、金融機関の融資審査が厳格化しました。

その結果、必要な自己資金の額が多くなったり、
物件の評価が厳しくなったりして、
個人の不動産投資マーケットは潮目が変わりました。

更に、かぼちゃの馬車(シェアハウス)事件の影響が拍車をかけている
状況かと思います。

融資の蛇口が閉まれば、物件を買える人が減りますので、不動産の価格は下がります。
従って、個人不動産投資家マーケットでは、価格が下落傾向になっています。

考えようによっては、融資が引き締めになっても、融資を引ける人や、
自己資金で買える人にとっては、
買いやすいマーケットになってきたということが出来ます。

一方で、プロのマーケット、特に10億円以上といった、
個人では手が出ないような収益不動産を中心した市場は、
どうかというと、融資が特に引き締めになっている話は、
聞こえてきません。

したがって、プロのマーケット関係者には、
物件価格の下落傾向になっている感覚もなく、
実際に、高値安定の状況が続いていると言えます。

先日も、外資系金融機関の不動産投資マーケットのアナリストの話を聞きましたが、
同様に捉えていました。

世界の不動産マーケットと比較すると、日本(東京)の不動産は、
イールドギャップが大きいほうなので、まだまだ、
海外の機関投資家のマネーが流入する可能性もあります。

28年間、不動産マーケットを見てきていますが、
個人とプロのマーケットが、このような動きになっているのは初めてです。

というのも、以前は、個人の不動産投資家の参入が少なかったこともありますが、
国としては、過去のバブル崩壊、リーマンショショックの
教訓から、不動産マーケットが激しくクラッシュしないように、
なんとか、ソフトランディングをさせたいと思って動いていると思います。

こういった状況下では、
既に複数物件を持っている方は、
築年数が古いなど、融資がつきづらくなる物件は
できる限り早めに売却しておくという選択肢が考えられます。

では、「今から不動産投資・賃貸経営を始めたい」や、
「既に1~2件購入してはいるが、今後の方針について迷っている方」は、
どうすれば良いのでしょうか。。。?

今後、物件価格は安くなって行くとしても、
融資のハードルも上がって行くと予想されます。

個人的には、ただ、様子見をしているだけではなく、
今のうちに、不動産投資・賃貸経営を基礎から体系的に学んだ上で、
現状の環境の中で、何が出来るのか
今の自分にはどういうやり方が向いているのか
それとも、しばらく待つのか、
などをしっかり考えて、戦略を持って取り組むことを
オススメしたいと思います。

そういった方向けに、

・ライフプランニング、
・不動産投資の戦略策定、
・物件の購入方法、
・賃貸相場のリサーチ法、
・収支計算の仕方、
・不動産取引の実務、
・不動産会社・管理会社との付き合い方、
・満室経営ノウハウ、
・ファイナンス、
・税務、
・火災保険の知識
・売却方法

などを体系的に学び、実践するための3ヶ月間のプログラムを作りました。

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第1回: ライフプランニング、投資戦略、ファイナンス 等

第2回: 不動産業界の仕組み、不動産関連法規(宅建業法・建築基準法・民法等) 等

第3回: 賃貸相場のリサーチ法、収支計算 等

第4回: 物件調査、不動産取引の実務 等

第5回: 賃貸管理会社の選び方、満室経営ノウハウ 等

第6回: 税務(節税対策・消費税還付含む)・CF改善策、
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この他に、自分に合った戦略を練るための個別コンサルティング(1回)
ついています。

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不動産投資・賃貸経営に、これから取り組みたい方。

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等を対象としております。

受講のメリットとしては、

1.不動産投資、賃貸経営について、基礎から体系的かつ実践的な知識が身に付きます。

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