収益不動産(一棟アパート・マンション)の賢い売り方&節税法

【利益確定のラストチャンス!1棟アパート・マンションは値下がりに転じています!】

■物件を初めて売却したいが、どのように売りに出せば良いかわからない。。。

今、売るべきか、しばらく保有しておくべきか迷っている。。。

高値で売却するための方法がわからない。。。

■売りに出しているが、なかなか売れずに困っている。。。

■融資が締まってきているので、売り時を逃してしまったとあきらめている。。。

■今、売りたいが、短期譲渡なので約40%の譲渡税がかかるため、ためらっている。。。

といった悩みはありませんか?

 

 

 

 

 

 

 

私が、収益不動産の売却に関してご相談に乗っているクライアントの物件が、
このところ、続々と成約して来ていますので、その一例をご紹介させて頂きます。

<売却コンサルティングを受けたお客様の声>

千葉県・Nさん(女性):一棟収益マンションを売却(法人名義で所有)

Q:売却コンサルティングを受ける前は、どのような状態でしたか?

A:売却するかどうかも決められず、困っていました。
売却に関する書籍は少ないし、数少ない書籍を読んだとしても、内容が正しいかもわからない。
売却に関して、不動産会社側の実情を知った上でアドバイスしてくれる人に聞くのが良いと思っていました。

Q:売却コンサルティングを受けて、どのような変化がありましたか?

A:売却するかどうかの判断基準を提示していただき、前進することができました!
Q:売却コンサルティングを受けた成果として、売却成約の条件はどのように良くなったと思いますか?

A:売却の方法も物件にあった方法を選ぶことができたので、競争原理が働き、売値が伸びました。
また、買付申込書を出していただく際にも、金額だけでなく、瑕疵担保責任の内容や契約解除条件、融資特約の有無、建物割合などについても、星さんのアドバイスのおかげで、こちらから希望を出して、条件のすり合わせを行うことができました。
それにより、優先交渉先をスムーズに決め、売主に有利な条件で成約することができました。

Q:これから、収益物件を初めて売却する方に向けて、一言お願いします。

A:なるべく高値でよい条件で売却したいけど、どうしたらよいかわからないという方は、星さんのような経験豊富で売主の立場になってくれる方のアドバイスを受けられたほうがよいかと思います。
不動産会社1社だけの話を聞いて信じてしまうと、後で、もったいないことになる可能性が高いと思います。
また、今まで取引をしたことがない大手の不動産会社は、敷居が高かったのですが、星さんに、売却物件に適した部門の担当を紹介してもらうことが出来ました。
星さんからの紹介ということで、先方も、こちらを信頼して取り組んでもらうことができました。

 

 

 

 

 

今や、不動産投資に関する「物件購入」や「空室対策」を教えるセミナー、講座や書籍は、数えきれないほど存在している時代ですが、
一方で、「売却」に関しては、体系的に、しかも、不動産業者ではない立場で、教えているところは、極めて少ないのではないでしょうか!?

<不動産は「買う」より「売る」ほうが難しい!?>

私は、これまで売買仲介業務、買取転売業務、開発業務、投資アセットマネンジメント業務、不動産投資家そして、現在の不動産コンサルティング業務(不動産業者ではありません)と、約28年に渡り、不動産ビジネスに携わってきました。

そのため、仲介の立場、売主の立場、買主の立場、コンサルタントという様々な立場で、不動産の売買に数多く、関わってきましたが、不動産は、「購入」で成功するよりもむしろ、「売却」で成功するほうが、難しいのではないかと思っています。

それなのに、なぜ、不動産の売却について、体系的・中立的に伝える書籍や場が少ないのか。。。
という想いを持っています。
会社員などの個人不動産投資家のかたは、アベノミクスによる金融緩和の影響もあって、2012年以降、急激に増加しました。
これは、金融機関が、会社員、公務員などのいわゆるサラリーマン投資家層に対して、こぞって、アパート・マンション融資をするようになったからと言っても良いでしょう。

<潮目が変わった個人不動産投資マーケット>

ところが、金融庁の融資審査厳格化の方針や、かぼちゃの馬車・スルガ銀行不正融資事件の影響を受けて、昨年からサラリーマン投資家へのアパート・マンション融資が急速に、引き締められてきています。。。
これにより、個人向けの不動産投資マーケットは、物件価格の値下がりが進んできている状況です。
不動産というのは、融資が引き締めになると、とたんに、買い手が減少し、価格も下落傾向になるものです。
過去のバブル崩壊リーマンションショックの時も、まさに、不動産に融資が出なくなったため、価格が値下がりしたわけです。
ただ、今回は、不動産のプロのマーケット、つまりは、5億円、10億円以上といった大型物件の取引は、まだ値下がりの兆候があまり見られません。
これは、こういった不動産のプロに対する融資に関しては、個人のような引き締めが行われていないからです。

 

 

 

 

 

<今、売るべきか、売らないべきか?>

このような複雑な状況の中で、ここ5年くらいの間に、不動産投資を始めた方の中には、個人または法人名義で所有している一棟アパート・マンション(収益不動産)を初めて、売却しようと考えいる方、
また、
既に売りに出している方も多いのではないでしょうか。
正直、相場的には、ピークを過ぎており、もちろん、立地や物件にもよりますが、多くの物件が、今後、値下がりして行く可能性が高い状況ですが、まだ今なら良い条件で売り抜ける可能性が残っていると思います。
私は現在、主にサラリーマン投資家のかたに、物件購入~空室対策~収益改善~物件売却まで、一気通貫で、不動産投資・賃貸経営のコンサルティングをしておりますが、実際、ここ1年半ぐらいは、売却のご相談が多くなっています。

売却のご相談を受けた際には、1社の不動産業者(仲介業者)の言いなりにならないように、まず、売却プロセスの全体像と基礎知識を伝えた上で、複数の不動産業者に査定をしてもらうことをススメテいます。
ただし、査定価格が高いからといって、その業者に売却の依頼すれば良いかというと、それほど単純ではありません。

どの業者に依頼すべきかを見抜くポイントがあるのです。

売却に関するノウハウは、不動産業界ニュースサイト「スマイスターMagazine Biz」に、
不動産売却コラムを執筆していますので、そちらも参照ください↓
https://www.sumaistar.com/magazine/article/columnist/hosiryuichiro

もちろん、今、売るかどうか迷っている方の場合は、売却後の予想手取り額を計算の上、当面、所有するほうが得策であるという場合もあります。

<売った後の税金はどうなるのか?>

また、売却して利益が出た場合には、税金がかかります。

収益不動産の売却にあたっては、単純に、売った価格から買った価格を引いた差額が
税務上の譲渡(損)益になるわけではありません。
買ったときにかかった一定の諸費用(登記費用、不動産取得税等)、売ったときにかかった一定の諸費用(仲介手数料等)が考慮されるのはもちろんですが、「建物」は減価償却されるため、いわゆる、税務上の買った価格(簿価)は、徐々に下がっていくことに注意が必要です。
つまり、減価償却費が多く計上されていれば、それだけ簿価が下がっているので、売ったときに、「譲渡益」が出やすくなるわけです。
譲渡益に対する税金に関しては、所有が個人名義なのか、法人名義なのかで、大きく違ってきます。

個人名義の場合、他の所得とは分離課税のため、節税の対策は、かなり限定的になりますが、方法が全くないわけではありません。
法人名義の場合は、様々な節税の対策が考えられますが、実際に多いのは、節税ではなく、課税の先送りとなる方法です。
つまり、課税を今すぐではなく、将来に先送りするため、数年後にまた、対策を打つ必要があるわけです。
そんな中、目からウロコの節税スキームを開発した経営コンサルティング会社があります。
これまで、法人1,400社、個人事業主17,000名以上とコンサルティング契約を締結し、利益拡大、集客UP、コストダウン、節税に関するコンサルティングをおこなっている会社です。
この節税スキームは、この会社にしか出来ないと言っても過言ではないでしょう。

<収益不動産の売却を成功させるために>

私が、今回、収益不動産の所有者(対象:一棟アパート、一棟マンション)で売却を検討している方向けに、セミナーを開催するにあたり、節税対策については、この経営コンサルティング会社の代表に話をしてもらえることになりました!

「収益不動産の売却を成功させる秘訣」と、「目からウロコの節税スキーム」同時に聴けるまたと無いチャンスとなりますので、以下にご案内するセミナーに、ぜひ、ご参加ください!
なお、セミナーの最後に、7月下旬からスタート予定のニコニコ・オーナーズ・アカデミー「収益不動産!売却成功実践会」というプログラムに関する説明もさせて頂きます。

 

 

 

 

 

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【収益不動産の売却を成功させる3つの秘訣&目からウロコの節税スキームセミナー】

日時:2018年7月19日(木)19:00~21:00

会場:東京都港区高輪のセミナールーム
都営浅草線「泉岳寺」駅 徒歩1分
※詳細は、お申込み後に、ご案内させて頂きます。

内容:
第1部 収益不動産の売却を成功させる3つの秘訣
講師:不動産コンサルタント/ニコニコ大家さんプロデューサー  星 龍一朗
プロフィールはコチラ⇒http://www.dragon16star.com/hoshiprofile/

第2部 不動産売却の譲渡益にも対応!目からウロコの節税スキーム
講師:経営コンサルティング会社 代表 Mr.X氏
法人1,400社、個人事業主17,000名以上とコンサルティング契約を締結し、利益拡大、集客UP、コストダウン、節税に関するコンサルティングを提供

第3部 ニコニコ・オーナーズ・アカデミー<収益不動産!売却成功実践会>について

参加費:3,000円

※以下の方は割引が適用になり、2,000円となります。
ニコニコ・オーナーズ・アカデミー会員
ニコニコ・オーナーズ・スクエア会員

参加対象:
収益不動産(一棟アパート、一棟マンション)の所有者で売却を検討している方、将来の売却のために売り方を知りたい方、
既に売りに出している方
※所有名義は、個人・法人、どちらも対象です。
※区分所有マンションは、今回は対象外とさせて頂きます。ご了承ください。

主催:ニコニコFP新宿事務所、リアル・スター・コラボレーション株式会社

 ↑今すぐクリック↑

(先着順につき、定員に達し次第、募集を終了します。お早めにお申し込みください。)

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<売り方しだいで数百万円から数千万円の差が!>

収益不動産の売却は、売り方しだいで、数百万円から数千万円の差が生じてしまう可能性があります。

物件のことを良く把握して、顧客ターゲットを想定し、その顧客ターゲットにリーチするために、どの不動産業者に、どの媒介形態で依頼したら良いのか!?

不動産業者に任せきりではなく、売主本人として出来ること、やるべきことは何か!?

高値売却を目指すために、どうすれば、物件を良く魅せることができのか!?

こういったポイントをしっかりと抑えた上で、物件の売却活動をおこなうことをオススメしますので、
ぜひ、セミナーにご参加ください。

<セミナー参加で得られる効果>

・収益不動産(一棟アパート、一棟マンション)の売却プロセスが把握できます。
・収益不動産を売る際の不動産業者選びのポイントがわかります。
・個人不動産投資マーケットの動向を知って、売却のタイミングを判断できるようになります。
・良い条件で売却するための3つの秘訣を知ることができます。
・売却の譲渡益に対する節税スキームを知ることができます。
etc…

少しでも、売ろうかと思っているなら、
ぜひ、ご参加ください!

 

 

 

 

 

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【収益不動産の売却を成功させる3つの秘訣&目からウロコの節税スキームセミナー】

日時:2018年7月19日(木)19:00~21:00

会場:東京都港区高輪のセミナールーム
都営浅草線「泉岳寺」駅 徒歩1分
※詳細は、お申込み後に、ご案内させて頂きます。

内容:
第1部 収益不動産の売却を成功させる3つの秘訣
講師:不動産コンサルタント/ニコニコ大家さんプロデューサー  星 龍一朗
プロフィールはコチラ⇒http://www.dragon16star.com/hoshiprofile/

第2部 不動産売却の譲渡益にも対応!目からウロコの節税スキーム
講師:経営コンサルティング会社 代表Mr.X氏
法人1,400社、個人事業主17,000名以上とコンサルティング契約を締結し、利益拡大、集客UP、コストダウン、節税に関するコンサルティングを提供

第3部 ニコニコ・オーナーズ・アカデミー<収益不動産!売却成功実践会>

参加費:3,000円 

※以下の方は割引が適用になり、2,000円となります。
ニコニコ・オーナーズ・アカデミー会員
ニコニコ・オーナーズ・スクエア会員

参加対象:
収益不動産(一棟アパート、一棟マンション)の所有者で売却を検討している方、将来の売却のために売り方を知りたい方、
既に売りに出している方
※所有名義は、個人・法人、どちらも対象です。
※区分所有マンションは、今回は対象外とさせて頂きます。ご了承ください。

主催:ニコニコFP新宿事務所、リアル・スター・コラボレーション株式会社

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