不動産投資で失敗しない物件の選び方

ご訪問ありがとうございます。

不動産投資コンサルタントとして、これから不動産投資を始めようとしているサラリーマンの方とお話をする機会がたくさんありますが、そのなかで、不動産投資の“失敗例”について聞かれることが良くあります。

そもそも私のコミュニティでは、これまで私が不動産業界に身を置いていた中から考案した、賃貸マーケットリサーチ法に沿って、事前準備をしっかり行い、失敗するリスクを事前に回避するように指導していますので、失敗例を生み出さないように対策しているのですが^^;

一般的に、不動産投資の失敗に共通することが、「想定外の出費」や、「業者から説明されていなかったリスク」によって「予定していた収益(利益)が入ってこない」ために起きているトラブルです。

物件購入をする際に注意すべき点について、気付きが得られるニュース記事がありましたのでシェアしますね。

 

販売業者に勧められ、投資用に地方の大学のキャンパス近くの物件を一棟購入した結果、、、

記事抜粋
立命館大が今春、大阪府茨木市に新キャンパスを開設し、一部の学部が滋賀県草津市のびわこ・くさつキャンパス(BKC)から移転したことに伴い、人口13万人弱の草津の街から学生ら約3700人が姿を消した。学生街の人口減少で、学生用マンションなど一帯に約1万件あるとされる単身向け賃貸物件に空きが増加。不動産業界では家賃の大幅値下げや敷金・礼金の廃止など、入居者争奪戦が勃発した。BKCを支援してきた市も、若い世代の減少で街の活気が失われないよう、抜本的な対策に迫られている。

賃貸物件の仲介を手がける「エリッツ南草津店」は、BKC周辺にある単身向け物件の一部について、家賃を相場の3万5千円~6万円から5千~1万円程度引き下げ、入居から3カ月間、家賃を無料にするキャンペーンを展開。「ミニミニ南草津店」でも敷金・礼金を無料にするなどして入居者の確保を図っている。

このように、大学や工場等の特定の施設に極端に依存した物件に対して投資を行ってしまうと、施設の移転、閉鎖等によって大きな損失を被ることがあります。

18歳以下の人口が減少期に入り、大学の学生獲得戦争が過熱しているので、上記の記事のような「大学の都心回帰」は今後もしばらく続くことが想定されています。

ちなみに、来年以降も以下の大学で移転が予定されています。

・東京電機大学
平成30年度より千葉県の千葉ニュータウンキャンパス(約1,200人が在籍)
より足立区の千住キャンパスに全面移転予定

・東洋大学
平成29年度より総合情報学部を埼玉県の川越キャンパス(約1,100人が在籍)
より北区の赤羽台キャンパス(新設)に移転予定

こうしたかたちで、各大学が都心に集中することにより都内の学生の数が増え、人口増加に付け加えさらなる賃貸需要が見込めることとなりますので、都心で不動産を所有されるオーナー様にとってみては非常に良いことではないでしょうか。

一方で地方の物件は、工場の大リストラ、大学の閉鎖、街中のドーナツ化現象、、、などで賃貸経営が成り立たなくなったエリアはたくさんあります。

しかし、物件の供給が少なく、賃貸需要がしっかりとあるエリアもたくさんあるのです。

地方でも物件を正しく選べば都心と同じように安定した賃貸経営は可能と言えるでしょう。

また、不動産が安く買えるので、都心よりも高い利回りの物件が取得できます。

 

事前リサーチでリスクの多くは回避出来る

マンション経営において立地の選定とそのエリアに多く住む入居者の属性は、もっとも重要なポイントと言っても過言ではありません。

購入した物件の賃貸が永遠に付き続けるという保証はありませんが、物件の立地・特徴を吟味することで空室リスクや賃貸下落リスク等、多くのリスクを回避することは可能です。

 

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